こんにちは、渡辺まみです。
私は慶應大学の経済学部を卒業し、現在はスモールビジネスを経営しています。
お客さんにはサラリーマンの方が多いのですが、「サラリーマン大家として不動産投資を考えている」という方がいました。

そこで調べてみたところ、かなりエグい実態が見えてきました。
21歳から今までに複数のビジネスを経営してきましたが、こんなハイリスクなビジネスがなぜ人気なのか不思議でなりません。
私がもし最初に大家ビジネスやってたらやばかったな、とぞっとします。

話を聞いていると、初心者で知識がないゆえに、悲惨な道を辿っている人がいることも分かってきました。
なのでいち起業家として私の知識が役に立てばと、今日はこの記事を書いています。

30年ローンはハイリスク。リスクゼロでも副収入は得られる


サラリーマン大家というのはマンションなどの不動産を買って、それを人に貸したり売ったりして収益を得る不動産投資の1つです。
本なども並ぶようになり、挑戦する人は増えてきています。

ですが、サラリーマン大家は実はとてもリスクの高い商売です。
なぜなら30年ローンを組んで、つまり借金を抱えてスタートするケースが多く、
しかも稼ぐのがとても難しいからなんです。その理由は後述しますね。

サラリーマン大家は最初に挑戦するビジネスとしてはハイリスクすぎます。
ローンを組むということは、万が一失敗したときに借金を返せければ破綻です。

に対して、
リスクゼロでできるビジネスというのがあります。

私は在学中に起業をしましたが、
お金もなくローンも組めなかったので、
お金をかけずにタダでスタートできるビジネスから始めました。

タダで始められるビジネスなら、
最悪失敗しても、絶対にマイナスにはなりえません。

だからこそ、ビジネスの初心者であれば、
ハイリスクなサラリーマン大家ではなく、
無料でスタートできるリスクゼロのビジネスから挑戦するのがおすすめです。


お金持ちになるには段階がある


私は大家ビジネスがすべて悪いと思っているわけではありません。
ただ、お金持ちになるためには、段階があるのです。

私自身がそうだったのですが、
最初は低リスクなビジネスからはじめて行って、
だんだんとリスクが高いビジネスにもチャレンジしていく。というふうに段階を踏んでいくわけですね。

ハイリスクな大家ビジネスというのは、
少なくとも、自由に使えるお金を1000万円貯めてからチャレンジするべきだと思います。

私も大きなビジネスに憧れていましたが、
その資金を貯めるためにも、最初は小さなものから取り組んでいきました。

私のやっているスモールビジネスは、
ネットを使ってブログを書いていく。というものです。
ブログならタダで始められます。

ブログなんかで稼げるのか?と最初は舐めていましたが、
タダならやってみるかと暇つぶしも兼ねてチャレンジしてみました。

ですが、書いているうちに、
読者が増えていき、広告収入が入ってきて…
気がついたら就職活動はしなくていいやと思えるほどになっていました。


1つのブログが私の人生を変えたのです。
今は本当なら新卒1年目の年ですが、自分の事業1本で余裕で生活ができます。

オフィスもなく、誰かに会う必要もないので、
旅にでたり仲間とテニスをしたりと気ままな生活です。

少なくともそのレベルの自由であれば、
スモールビジネスでも十分に手にすることはできます。

私のような社会経験ゼロの大学生でもできたので、
まして長年の社会人経験がある人がやってできない理由はないと思いますよ。

リスクの低いスモールビジネスの世界について、
詳しくはこの記事にも書きました。
→スモールビジネスで手堅く稼げるアイデア、失敗するアイデア


サラリーマンは狙われている!!大家ビジネス破綻のワナ


それに、サラリーマン大家というビジネスは
そもそも非常に稼ぐのが難しいです。

なぜか?
それは、サラリーマン大家という仕組み自体が、
銀行、不動産会社、セミナー業者が結託して作り上げたビジネスだからです。

あえて汚い言い方をすれば、サラリーマン大家ビジネスは、
「銀行や不動産会社がサラリーマンから搾取するためのシステム」とすら私は思っています。

最初からサラリーマンは儲からないようになっているというわけです。


そもそも、サラリーマン大家という言葉が流行りだしたのはつい最近のことです。

前の時代には、
マンション等の不動産を買って貸したり売ったりする大家ビジネスは、
普通のサラリーマンが気軽に挑戦できるものではありませんでした。

大家さんといえば、地主のおじいちゃんおばあちゃんがやっているもの。というイメージがありませんか?

ところが最近になって、
「サラリーマンでも頭金150万円で大家になれます!」とうたうセミナーや書籍が登場してきた。
サラリーマン大家ブームともいえる状況です。


ですがこのブームは自然発生したものではなく、
意図的に仕掛けられたブームだと私は分析しています。

その背景として、銀行や不動産会社、さらにはセミナー会社までもが絡んでいるというのが私の見方です。

サラリーマン大家で得するのは誰か?


一般的に、サラリーマンが大家になるまでのステップとしては、

1.投資セミナーなどで大家になれることを知る
2.銀行にお金を借りる
3.不動産会社からマンション等を買って、貸したり売ったりする

という流れが大半です。
そしてこの3つのステップに、セミナー会社、銀行、不動産会社がそれぞれ絡んでいます。
彼らこそが、今のサラリーマン大家ブームの仕掛人なのです。

サラリーマンが大家になると、彼らにとっては何が良いのか?というと、

1.セミナー業者にとっては
→セミナーの参加者をサラリーマン大家に勧誘して不動産を紹介すれば、不動産会社からマージンがもらえる。

もちろんすべてのセミナーがそういうわけではありませんが、
セミナー講師も商売ですから、多くのサラリーマンを勧誘すれば儲かる仕組みになっています。

儲かる不動産を紹介してくれれば良いものの、
不動産会社と組んで、わざと儲からないクズ物件を紹介してくる業者も少なくありません。


2.銀行にとっては
→サラリーマンが大家になれば、ローンを組むことになる。
銀行、特に地方銀行は今、お金を貸したくて仕方がない状況です。

マイナス金利という政策のおかげで、儲けが減っていて、
ジャンジャンお金を貸していかないとピンチなのです。

だから誰かお金を借りてくれー。と思っているけれど、
企業は今はあまりお金を借りてくれない。

だからこそ、サラリーマン個人が大家業をはじめてくれたら、
銀行にとってはとても美味しい融資先になるわけです。

サラリーマンの場合は、最悪大家で儲からなくても、
サラリーマンとしての給料からある程度はお金を返してくれる保証もありますしね。


3.不動産会社にとっては
→サラリーマン大家に、余りまくっている物件を高く売れる。

今、不動産会社は、物件を持て余しています。
人口減少で空き家がどんどん増えていて、マンションを持っていても儲からない。

だからこそ、誰かに高く買ってもらえれば超嬉しいのです。
こんなマンションいらないよ、誰か買ってよ…という状況ですね。

なのでセミナー屋にはバンバンセミナーを開いてもらって、
サラリーマン大家が増えれば増えるほど、
安く買ったマンションを高く大家に売れて不動産屋はハッピーです。


銀行や不動産にとっては、
サラリーマン大家が増えるほど、笑いが止まらないのです。

に対して、多くのサラリーマンは儲からないという現状がある。
それどころか破綻のリスクすら背負わされる。


サラリーマンとしてのお給料だけじゃなく、
他の収入を得てもっと豊かな暮らしをしよう!と考えることは素晴らしいと思います。
今の時代、サラリーマンだけではリストラのリスクもありますしね。

そんな熱心なサラリーマンに対して、
平気で儲からない案件を流してくる不動産会社もわんさといるわけで、本当にひどい。


銀行と結託して、自分たちだけ儲けようとして、
サラリーマン大家の儲けはどうでもいいとすら思っている業者もいる。。。

なんてエグい手口なんだ。と、始めてその実態を知ったときは仰天しました。

彼らは口を揃えて「サラリーマン大家は儲かる!」といいますが、
本当にサラリーマン大家って儲かるのでしょうか?

サラリーマン大家は稼げる!の嘘。


私はサラリーマン大家を始めても、
稼げる可能性は極めて低く、リスクばかりが大きいと考えます。

150万円から気軽に始められる!といいますが、
稼げても稼げなくても、30年間ローンを払い続けなければなりません。

そして儲けるのは実は非常に難しいのがサラリーマン大家ビジネスなのです。

サラリーマン大家は脱サラできるのか?

まず1つ目に、サラリーマン大家を始めて脱サラしました!という書籍やブログをたびたび見かけます。
が、脱サラできるって本当なのでしょうか?

結論から言うと、めちゃめちゃ脱サラは難しいです。
というかほぼ不可能と言っても良い。

なぜなら、サラリーマン大家1本で生きていくには、
たった1つの物件ではなく、物件をいくつも買うことになるでしょう。

そしてよっぽどの大金持ちならともかく、
普通のサラリーマンなら現金ではなく、ローンで物件を買います。

サラリーマンの身分があるうちは、
銀行にお金を借りて、ローンで物件を買うことができます。

しかし、ひとたびサラリーマンを辞めてしまったら、
銀行はお金を貸してくれなくなります。

なぜなら、脱サラしたら安定した給料がゼロになるので、
ローンを組んでも返せる保証がない。と銀行は判断するからです。


つまり、よほどの大金持ちでもない限り、
大家ビジネスをするにはローンが不可欠ですが
そのローンを組むためにはサラリーマンという身分が必要なのです。

ですから、
大家ビジネスで脱サラすることは原理的に非常に難しいんです。

マイナス金利だから買い時?

今、サラリーマン大家ビジネス業界でさかんに叫ばれているのは、
マイナス金利だからローンが安くなりますよ!ということです。

安く物件が変えるというのですが、本当にそうでしょうか?

そもそもマンションを買っても黒字にならなければ、
いくら安くたって買ったら損ですよね。

今後のマンション相場の予想をしていくと、
今はお買い得だ!といってマンションを買う人が多いですが、
マイナス金利が終わった途端に、一気に買い手がいなくなる。と予想できます。

つまり、マンションの値段は今はむしろ上がっていて(バブル)、
マイナス金利が終わった途端、大暴落する危険がある

と私は考えます。

まだローンが残っているマンションも、大暴落する危険がある。
今が多少安く変えたとしても、
将来はもっと安くなって、ゴミのような価値になってしまうかもしれないのです。


マイナス金利=お買い得、というと一見それっぽいですが、
いくら安くても、
粗悪品をつかまされたらたまったものではありませんよね。

地方物件は安くてお買い得?

地方物件は安いのでお買い得ですよ!とやたら勧めてくる業者がいますが、
これも大抵、嘘です。

確かにめちゃめちゃ安いのですが、
今は地方ではどんどん人が減っているので、
買っても空室だらけになるリスクが高いのです。

誰も入らなかったら、
ローンの返済も首が回らなくなりますよね。

「本当に地方から人は減るの?
なかなか大きい駅だとか聞いたけど…」という方もいるかもしれませんが、
日本の人口は今後確実に減っていき、地方人口は都市へと流れます。
すでに全国で820万戸の空き家があり、その半数以上は貸家というデータもあります。

つまり、地方では、
部屋の数>>>>>>>人の数

であり、
部屋が余りまくっているのです。

ここで新たにあなたが部屋を買って貸し出そうとしても、
借りてくれる人はそう多くはないでしょう。

定期預金よりサラリーマン大家が良い?

また、定期預金はゼロ金利でほとんど利息が付かないから、
通帳に入れておくよりは大家になったほうがいい。と勧誘してくる人がいるかもしれません。

が、、、
サラリーマン大家になるくらいならまだ、
定期預金の方がマシだと私は思います。

定期預金ならマイナスになることはありえませんが、
サラリーマン大家の場合は、空室が出たら赤字つまりマイナスになりうるからです。

しかも先に述べたように、
今の時代は大家ビジネスはたいして儲からず、赤字リスクがめちゃめちゃ高いのです。

サラリーマン大家は証券投資よりギャンブル性が低い?

投資信託や株など、目に見えない証券投資よりも、
実際に目に見える不動産投資の方が良い。という業者もいますが、
これも適当すぎるだろと思ってしまいます。

目に見えるから安心、
目に見えないから危険、って、そんなわけありません。

目に見える不動産が安心なら、
どうしてリーマンショックが起きたのか?どう説明するんですかね?
目に見えるからといって
家の価値がずっと変わらないわけではないのです。

ずっと新品なわけがなくて、
経年劣化してボロくなれば価値はさがります。

そもそも価格は受給バランスで決まるので、
入居したい人が減ればまた価値がさがります。

買った価格よりも高く売れなければ、
赤字にだってなります。

現物という言葉を多用するセミナー業者は、
もし本気でそう思っているのなら、
経済の基礎すら分かっていないヤバイ業者です。

分かった上で言っているとしたら、もっとヤバイですが…。

サラリーマン大家をやって稼げる人の条件

さて、ここまでで、
もしも私がサラリーマンだったら、
サラリーマン大家だけは絶対やりたくない!と思う理由を書いてきました。

私がサラリーマン大家をやっても良いと思うのは、
この2つの条件に当てはまっている人だけです。

成功の条件1.小さくてもいいから、経営して成功した経験がある
成功の条件2.サラリーマン以外にも収入がある


大家ビジネスというと、
寝てても儲かる権利収入。
というイメージがあるかもしれませんが、それはお金に余裕がある地主の話です。

土地をたくさんもっている地主の場合は、大家ビジネスで多少損をしてもビクともしません。
赤字になってもローンを返済する余裕があるからです。
だから寝ていても余裕なのです。

に対して、
サラリーマンの場合は、少しでも空室を作ったら即アウトです。
よほどのお金持ちか、別の事業を持っているのでなければ別ですが。

なので、高い経営のスキルが求められます。
寝てるヒマはありません。

なのでもしもサラリーマンで大家にチャレンジするとしたら、
すでに過去に経営経験があり、ビジネスに成功していること。


もしも経営の初心者だとしたら、
最初に挑戦するビジネスとしては大家はリスキーすぎます。
ローンという名の借金地獄から抜け出せなくなる可能性もあります。


ちなみに私の両親はサラリーマンですが、
条件1にも2にも当てはまりません。

なので、もし仮に私の親が「サラリーマン大家になる!」と言い出したら、
全力で止めますね。


もしもどうしても副収入が欲しいという場合は、
大家ではなく、もっとリスクの低いビジネスを勧めます。


30年ローンなんて組まなくたって、
借金ゼロでも副収入を得る方法はあるのです。


ここまで私の読んでいただいた方は、
きっと勉強熱心でセンスのある方だと思います。
業者の甘い言葉に惑わされない、賢い選択をされることでしょう。


まずは、赤字に絶対にならないリスクゼロのビジネスからチャレンジしてみて、
ハイリスクな大家ビジネスに挑戦するのはその後でも遅くないと私は思います。


PS.
私が慶應在学中、就職の道を捨てて起業、今に至るまでの物語が本になりました。
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リスクゼロでできるスモールビジネスの世界を知るきっかけに役立てれば嬉しいです。
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スモールビジネスといっても、リスクがスモールなだけで、収入は青天井でした。
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